В чем разница между апартаментами и квартирой в 2021 году ?

«Темная лошадка»

Апартаменты – все еще не слишком понятный обычным покупателям сегмент недвижимости. Его даже прозвали «темной лошадкой». Поэтому эксперты начали с разъяснений, что такое апартаменты и откуда они появились.

«Апартаменты как формат недвижимости появились по объективным причинам. На фоне сформировавшегося в городе земельного дефицита существовали территории, на которых строить жилье невозможно. Но эти места были довольно привлекательными, например, центр города. Апартаменты сумели обойти определенные строительные запреты, действующие для жилых помещений», – сообщила Светлана Кузьменко.

В девелоперском бизнесе Европы и Америки такой сегмент занимает немалую долю, в России же он только развивается. Возможно, поэтому в правовом поле сложилась ситуация, что словом «апартаменты» называют объекты, которые заметно отличаются друг от друга. Общее у них одно – это нежилые помещения, которые предназначены для проживания людей.

В России мода на апартаменты пришла, как водится, из Москвы. В Санкт-Петербурге первооткрывателем сегмента стала ГК «Пионер», построившая комплекс Ye’s на Хошимина. Идея апарт-отеля появилась из-за… технической проблемы. Один из корпусов запроектированного здания не обладал достаточной инсоляцией. А для апартаментов этот критерий был не важен. Поэтому застройщик решил сделать что-то среднее между отелем и жилым домом.

Маркетинговый ход оказался удачным, этот опыт переняли другие застройщики. Например, «Союз Инвест Девелопмент», который построил МФК «Салют», , реализовавшая МФК Wings. Сейчас в Северной столице существует порядка 55 проектов апартаментов. По данным БН, за последний год предложение в этом сегменте выросло почти на треть.

Федеральный закон

Самое главное в том, что значит апартаменты, а не квартира, — это невозможность зарегистрироваться бессрочно, только временно. Если покупка предназначена для дальнейшей сдачи в аренду, этот факт не имеет большого значения. Однако если это первое жилье и другой прописки в городе нет, то стоит задуматься: без прописки невозможно воспользоваться никакими социальными услугами в шаговой доступности. Устроить ребенка не удастся ни в школу, ни в детский сад, да и их попросту может не быть поблизости.

Конечно, многие застройщики уверяют, что нежилые помещения можно будет перевести в жилой фонд по коллективному желанию всех владельцев. Однако строительство изначально в таком случае должно было бы выполняться с соблюдением всех требований, которые предъявляются именно к жилым объектам. Официально городская власть, конечно, может принять решение переквалифицировать объект в жилой, но для этого он опять же должен соответствовать определенным показателям.

Что такое апартаменты?

Условно говоря — это вариант проживания в помещении, предназначенном для коммерческих целей.

Апартаменты существенно отличаются от квартир. Например, они официально не являются жилыми помещениями, в них нельзя получить регистрацию, оформить налоговый вычет на их покупку, а застройщик не обязан построить вам детскую площадку во дворе.

Если объект был взят в кредит, должника можно выселить в случае его неплатёжеспособности, даже если это его единственное место жительства, а вот приобретённую в ипотеку «квартиру» приставы забрать не могут. И это далеко не все!

Недостатки покупки апартаментов для личного проживания.

• Как правило, это коридорная система на этаже (много дверей в маленькие квартиры). У лифта толкотня. В некоторых современных домах, т.н. апарт-отелях на одном этаже может располагаться до 30 квартир.
• Низкая цена апартаментов нивелируется повышенными расходами на ее содержание. Причем дополнительно оплачивать надо практически все и это помимо ЖКХ. (дополнительные расходы на содержание Ваших апартаментов, могут существенно повлиять на стоимость владения)
• Оплата ЖКХ может быть гораздо выше, чем «квартиры». В среднем они на 30% — 40% больше. Нет никаких льгот по оплате ЖКХ.
• Выше налог на имущество. Есть разница, как апартаменты будут указаны в документах застройщика. Они могут быть указаны как «нежилое помещение», а могут как «для временного проживания».
  Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2%  Для примера — при покупке апартаментов за 5 000 000 р. — 2% налог на имущество составит 100 000 руб. в год, 1% — 50 000 руб., 0,5% — 25 000 руб.). (Примечание: налог с «квартиры» — 0.1% (при стоимости 5 000 000 — всего 5 000 руб.)
• Нельзя получить налоговый вычет (Примечание: при покупке «квартиры» можно получить налоговый вычет на сумму до 260 тысяч + до 390 тысяч с процентов, уплаченных по ипотеке)
• В апартаментах нельзя иметь постоянную регистрацию. Только временную сроком на 5 лет.
• Апартаменты могут изъять за долги. Апартаменты — это обычный актив, который приставы могут арестовать и выставить на продажу. Они являются недвижимой коммерческой собственностью и могут быть проданы в счет долгов владельца, в отличие от квартиры.
• Если дом построен как апартаменты, то это дом-муравейник.  Плотность жильцов там гораздо выше, чем в доме «квартирном». По сути — это обычная гостиница с отдельными номерами.
• Для них не предусмотрены парковки во дворах. Машины ставить негде.
• Аппартаменты часто покупают для последующей сдачи в аренду (как бизнес), следовательно Вашими соседями будут люди часто меняющиеся и не очень желающие вкладываться в совместное улучшение условий. В маленькой однушке могут жить по 4-5 человек (если устроен хостел, то больше).
• При строительстве домов под апартаменты не предусматривается строительство инфраструктуры — детских садов, поликлиник, школ. А если они есть, то в детский сад и школу берут в первую очередь тех, кто проживает в «квартирах».
• Технологические нормы при строительстве апартаментов отличаются от «квартир». Они могут не иметь должной звуко и теплоизоляции. Не соблюдаются нормы по инсоляции (степень естественной освещенности)
• Ипотека для апартаментов рассматривается банком как вложение «для предпринимательских целей» и проценты по ней могут быть существенно выше.
• Через несколько лет (4-6 лет) суммарная стоимость проживания + цена на апартаменты при покупке сравняется со стоимостью новой «квартиры» (если бы Вы ее купили бы изначально). С этого момента Вы начинаете уже «содержать» управляющую компанию и государство (в виде налогов)
• И самое главное! Под апартаменты застройщик не выкупает землю у города, а берет в аренду. Сроки такой аренды могут быть и 20 лет и 30, но по окончании аренды дом вправе снести и освободить землю под другие нужды.
• Собственнику труднее продать апартаменты, чем «квартиру». Выгода будет существенно меньше.

Дополнительные риски при покупке апартаментов на этапе строительства

Один из главных рисков — недострой.  Дом с апартаментами могут недостроить из-за резкого обесценивания национальной валюты, падения покупательной способности доходов населения, обострения конкуренции и т.п. От таких неудач не застрахованы застройщики ни апартаментов, ни жилья, но:

Средства компенсационного фонда не используются для покрытия рисков покупателей апартаментов, а при при банкротстве девелопера  дольщики проектов с апартаментами не имеют возможности требовать передачи объекта, а могут только получить от застройщика деньги (если они еще останутся).

Что такое апартаменты?

Апартаменты в переводе с французского «appartement» означают «квартира». Это большая комната, покои, отдельное помещение в доме.

В странах Европы ими называют жилье, состоящее из одной и более комнат, предназначенное для покупки либо аренды. На рынке недвижимого имущества, гостиничных услуг закрепилось понятие апартамент-отель.

Этот термин означает ряд номеров квартирного типа, которые предназначены для сдачи в аренду, с полным набором гостиничных услуг. В Приказе Минкультуры №1215 дана такая трактовка: номер, площадью от 40 кв.м, состоящий из двух и более комнат с кухонным уголком.

Подобное определение встречается и в Постановлении Госстандарта России №82: номер, состоящий из нескольких комнат, оборудованный кухней. В соответствии с ГОСТ Р 51185-2008, данный термин трактуется так: номер из 3-4 комнат со спальным местом и кухней. Иногда апартаментами называют дорогие, хорошо оборудованные квартиры.

На данный момент существует несколько видов подобных помещений:

• апарт-отель. Включает две и более жилых комнаты. Номера по площади больше стандартных гостиничных. Есть кухня и санузел. Люди арендуют такие комнаты на короткий срок. Им предлагается полный перечень гостиничных услуг (например, доставка еды, воды в номер);
• кондоминиум отель. Похож на апарт-отель. Но жильцы снимают номера на более продолжительный период;
• доходные дома. Это многоквартирное здание построенное с коммерческой целью для получения дохода. Может состоять из одного-двух и более этажей. Апартаменты в них представлены номерами, оборудованными санузлом, кухней и отдельных входом. Такие номера обычно арендуют на длительный период. Дополнительно проживающие получают такие услуги, как приготовление еды, охрана, уборка;
• апартаменты в многофункциональных комплексах. Располагаются в доходных домах, отелях, гостиницах и прочих зданиях, изначально не предназначенных для постоянного проживания. Такая недвижимость по своему статусу ближе к обычным квартирам.

С юридической точки зрения, апартаменты – это квартира, оборудованная санузлом и кухней.

Чем апартаменты отличаются от квартиры

Каковы принципиальные различия между двумя этими терминами? Как мы теперь знаем, юридически за любой квартирой закреплен статус жилого помещения, тогда как у апартаментов противоположное значение. Однако, при этом не запрещается создавать все необходимые условия для комфортного проживания.

В апартаментах часто совмещены несколько помещений

Другие отличия между апартаментами и квартирой:

1. Регистрация. Собственник вместе с остальными членами семьи могут быть прописаны в квартире по определенному адресу места проживания. Согласно последним изменениям законодательства в отношении апартаментов актуальна лишь временная прописка в течение 90 суток. Возможности для постоянной регистрации нет.
2. Защита на рынке недвижимости. Законодательством предусмотрена поддержка покупателям, которые отдают предпочтение жилому фонду. Но никто не даст гарантий тем, кто решается вложиться в нежилое помещение. Следовательно, те собственники, которые желают приобрести апартаменты даже в новостройке, еще не сданных в эксплуатацию, идут на собственный страх и риск.
3. Стоимость услуг ЖКХ. Так как апартаменты причислены к нежилому фонду, то и расчет за коммунальные услуги ведется по-другому, нежели в квартирах. Соответственно тарифы несколько выше. Если обратиться к процентам, то получится в среднем такие расчеты: электричество больше на 27%, тепло – на 25%, вода – на 10%.
4. Близлежащая инфраструктура. В отношении апартаментов особых требований к ним не предъявляются. В связи с этим нет возможности рассчитывать на школу, удобный подъезд. А соседями, как правило, являются помещения офисного назначения.
5. Площадь. В законодательстве не существует каких-либо ограничений для квартир, но у апартаментов она должна быть как минимум 40 м2.
6. Налог. Чем отличается покупка? Приобретение или продажа апартаментов сопровождается заведомо большим сбором, нежели в отношении квартир.
7. Защита. Так как постройка апартаментов обходится дешевле, то и конечная стоимость будет отличаться от цены за квартиру идентичной площади.

Основные минусы

Основные минусы апартаментов вытекают из их юридического статуса. Получить постоянную регистрацию в них невозможно. Правда, если помещение является частью сферы ведения специализированного учреждения (гостиницей), то можно оформить временную регистрацию. Права у собственника апартаментов будут в этом случае такие же, как и у проживающих в соседней новостройке жильцов МКД. Единственное отличие – временную регистрацию нужно продлевать каждые пять лет.

Минус №1: коммунальные платежи

Так как апартаменты относятся к нежилым помещениям, то платят за коммунальные услуги их собственники по ставкам для коммерческой недвижимости.

Коммунальные тарифы в таких помещениях могут быть выше на четверть, чем расценки для жилья. И так как коммунальные тарифы непрерывно растут (например, в 2019 году услуги ЖКХ дорожали дважды), то переплата за услуги за десять лет пользования недвижимостью близка к разнице цен квартиры и апартаментов.

Минус №2: налог на имущество и налоговые льготы

Минимальная ставка налога на апартаменты составляет 0,5% от их кадастровой стоимости. Для жилых помещений ставка составляет 0,1%. Для квартир существует налоговый вычет – 20 кв. м. площади налогом не облагается. Для коммерческой недвижимости такой льготы нет – налог уплачивается за всю площадь. Граждане льготных категорий (инвалиды, пенсионеры и пр.) освобождены от уплаты налога за один объект жилой недвижимости. На коммерческие помещения ни для каких категорий граждан нет льгот по уплате налога.

При покупке жилья единожды можно воспользоваться правом налогового вычета. Если вы официально трудоустроены, то можно вернуть до 13% стоимости недвижимости. Но, согласно ч. 1 ст. 220 НК РФ, налоговый вычет можно применить при покупке только жилой недвижимости.

Минус №3: требования санитарных норм

Если здание, где расположены апартаменты, имеет статус гостиницы, то оно относится, согласно нормативам, к «общественным зданиям». На помещения такого типа распространяются санитарные правила и нормы, применяемые к жилым помещениям, согласно п. 9.3 ГОСТ Р 51185-2014. То есть на апартаменты распространяются нормы СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий».

Но если же здание имеет статус многофункционального комплекса или офисного центра, то нормы вышеуказанного ГОСТ на них не распространяются.

Иное

На стадии строительства апартаменты могут продаваться по классической схеме (договору долевого участия) и по другим видам соглашений. В последнем варианте – предварительный договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи – покупатель в случае банкротства застройщика не получит возмещение из компенсационного фонда.

На здания многофункциональных комплексов не распространяются нормы совместного проживания. То есть ваш сосед может сдать в аренду свою собственность под любой вид деятельности, а законных оснований воспрепятствовать этому не будет.

Также для наиболее эффективного управления зданием создать ТСЖ владельцам коммерческих помещений невозможно.

Плюсы проживания в апартаментах

• Удобное месторасположение. Зачастую апартаменты располагаются в центре города или в бизнес-центрах. Это позволяет сэкономить время на дорогу до офиса. Также большое значение имеет близость всех важных городских объектов.
• Выгодная цена. Стоимость апартаментов на 15-25 % ниже, чем стоимость квартир, в зависимости от района и степени комфортности проживания.
• Свобода перепланировки. По закону апартаменты не являются жильем, поэтому их владелец имеет право на любое переустройство помещения без какого-либо согласования с государственными органами.
• Удобная инфраструктура. Если апартаменты находятся в многофункциональном комплексе, то на его первых этажах или же на близлежащей территории обычно располагаются SPA-центры, рестораны, фитнес-клубы, магазины и отделения банков.
• Выгодные инвестиции. Апартаменты можно сдать в аренду или выгодно перепродать, так как стоимость данной категории жилья растет, несмотря на кризис.
• Апартаменты чаще всего покупают люди, у которых уже есть жилье, и вопрос регистрации для них не актуален. Как правило, они приобретают второе жилье с целью выгодной инвестиции. Можно сдавать помещение в аренду и получать хорошую прибыль. Также апартаменты часто покупают деловые люди, желающие проживать поближе к своей работе.

В целом, приобретение апартаментов считается выгодным капиталовложением, несмотря на определенные минусы. Военным, молодым семьям и другим категориям граждан, имеющим какие-либо льготы, покупка апартаментов вряд ли выгодна, если у них нет второго жилья. Ведь в этом случае они лишаются многих привилегий.

Расположение апартаментов и квартир, регистрация по месту жительства/пребывания

Существенная разница между квартирой и апартаментами заключается в месте их расположения.

Квартиры всегда располагаются в многоквартирных жилых домах, возведенных в зоне жилой застройки. Апартаменты могут быть расположены в многофункциональных зданиях общественно-деловых зон, в т. ч. соседствовать с офисами, магазинами либо находиться на промышленных территориях (например, заброшенные заводы застройщики переоборудуют под апартаменты в стиле лофт).

Риск! Значительным минусом апартаментов является невозможность регистрации по месту жительства, наличие которой важно для назначения пенсии, получения льгот и пособий. Местом жительства может быть только жилое помещение (жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда и др.), к которым апартаменты не относятся (Правила регистрации…, утв

постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713)

Местом жительства может быть только жилое помещение (жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда и др.), к которым апартаменты не относятся (Правила регистрации…, утв. постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).

Что касается регистрации по месту пребывания (в обиходе ее называют временной пропиской), то она возможна в местах временного проживания гражданина — гостинице, санатории, доме отдыха, пансионате и др. — либо жилом помещении, не являющемся местом жительства гражданина.

Вывод: если апартаменты относятся к помещению гостиничного типа (в здании ведется деятельность, соответствующая ГОСТ Р 51185-2014), то по заявлению администрации или владельца здания возможно зарегистрироваться временно. Срок такой регистрации не может превышать 5 лет.

Когда фактически деятельность гостиницы в здании не ведется, высок риск, что собственнику апартаментов откажут в регистрации (см. апелляционное определение Свердловского областного суда от 05.10.2016 по делу № 33а-16109/2016).

Рекомендуем к прочтению также нашу статью «Как составить договор купли-продажи апартаментов».

Особенности апартаментов и отличия от квартиры

Как видно из приведенных выше понятий, главное отличие апартаментов от квартиры — их разный юридический статус.

1. Юридический статус

Необходимой характеристикой любого жилья (квартиры, дома, комнаты) служит его функциональное назначение: оно предназначено для проживания граждан. Согласно п. 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ жилым является изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Гостиницы (апартаменты), санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение. Такие помещения используются для временного пребывания (место отдыха, лечения).

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Жилое помещение должно отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума, инсоляции и прочее согласно Федеральному закону от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения») и техническим требованиям (стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и другое согласно Федеральному закону от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Кроме того, благоустроенность , придомовой территории и ближайших территорий (наличие магазинов, и другой социальной инфраструктуры, транспортная доступность) — существенная часть суммы потребительских качеств жилого помещения.

Таким образом, юридически апартаменты являются нежилым объектом, несмотря на то что при строительстве застройщик может соблюдать все санитарные и технические нормы.

Поэтому при покупке апартаментов необходимо более тщательно проверять объект недвижимости с точки зрения его фактического расположения и соответствия параметрам, обеспечивающим комфортную жизнь, так как государственные надзорные и контрольные органы будут относиться к объекту как к нежилому помещению и предъявлять к нему пониженные требования, а застройщик в связи с этим может сэкономить на будущем комфорте жильцов, используя менее экологичные материалы и т.п.

Также надо иметь в виду, что такое помещение должно использоваться по назначению – в качестве нежилого – т.е. под офис, магазин, склад или иным подобным образом, т.к. использовать апартаменты для постоянного проживания владелец такой недвижимости не имеет. По этой же причине зарегистрироваться в апартаментах по месту жительства также невозможно.

Также на владельцев апартаментов не распространяются положения жилищного законодательства об оплате коммунальных услуг.

Другой особенностью апартаментов является отсутствие прав на общее имущество, как в многоквартирном доме.

Налог на имущество и налоговый вычет

При покупке апартаментов необходимо иметь в виду, что налог на имущество будет расчитан по повышенной ставке.

Неоднозначная ситуация у покупателя апартаментов может сложиться и при реализации налогоплательщиком своего права на получение налогового вычета как при покупке, так и при продаже апартаментов.

В данный момент ФНС придерживается точки зрения, согласно которой налогоплательщик при покупке вправе получить имущественный налоговый вычет в соответствии с НК РФ (в журнале «Официальные материалы для бухгалтера. Комментарии и консультации» (№ 3, март 2011 года) опубликован ответ референта государственной гражданской службы РФ 1 класса И.В. Апарышева, который разъяснил, что налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в части расходов на приобретение апартаментов в многоквартирном жилом доме, хотя в главе 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса РФ нет определения понятия «апартаменты».

В то же время полагаю, что при продаже апартаментов вычет в порядке, предусмотренном НК, будет предоставлен по правилам предоставления .

Статья размещена 06.07.2014. Дополнена — 12.10.2017

ВНИМАНИЕ!

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

Кому подходит нестандартный формат недвижимости

Жилье с особым статусом лучше всего подходит следующим категориям граждан:

• студентам;
• холостякам;
• бизнесменам;
• инвесторам.

А вот для семей с маленькими детьми или пенсионерам такой формат недвижимости не соответствует. Это связано с тем, что при строительстве многоквартирного жилого дома застройщик обязан выполнять нормы по благоустройству и обеспечением жильцов социальной инфраструктурой.

Возведение апарт-комплекса не обязывает девелопера строить дополнительные объекты, организовывать парковочные зоны или проводить работы по благоустройству придомовой территории.

После покупки можно перевести апартаменты в категорию жилой недвижимости. В некоторых случаях застройщики самостоятельно меняют статус объекта, когда новостройка уже введена в эксплуатацию.

Что лучше: апартаменты или квартира – каждый покупатель решает для себя индивидуально. Покупка недвижимости в апарт-компдексе может стать удачным инвестиционным проектом, так как начальная стоимость объекта ниже, чем за аналогичную жилую площадь, а размер арендных платежей выше.

Семейным парам с детьми также можно купить коммерческую недвижимость для проживания, если они располагаются в многоквартирном жилом доме. Потому что в этом случае застройщик обязан выполнять нормы по строительству детских садов, школ и других социальных объектов.