Обезопасьте себя: что нужно знать при покупке квартиры и на что необходимо обратить внимание?

Способы и варианты покупки квартиры на вторичном рынке

Сегодня существует 3 основных варианта приобретения вторичной недвижимости. Речь идет про следующие способы.

Покупка квартиры напрямую у собственника

Этот вариант встречается чаще других, т.к. требует минимального (стандартного) набора документов. Как правило, в сделке участвуют только Продавец и Покупатель. Это значительно упрощает процесс купли-продажи, – стороны обсуждают все договоренности и условия исключительно друг с другом.

Покупка квартиры в ипотеку

Помимо Продавца и Покупателя в сделке появляется еще один участник – банк. Данный способ используется тогда, когда у человека или семьи не хватает достаточной суммы для оплаты квартиры. В результате Покупатель заключает с Продавцом договор купли-продажи квартиры в ипотеку, а с банком – кредитный договор. Банк вносит деньги за объект недвижимости, однако требует от Заемщика уплаты первого взноса и последующей уплаты процентов по кредиту.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку регистрируется в органах Росреестра так же, как и обычный договор купли-продажи. Так что Заемщик становится собственником ипотечного жилья уже на этапе выплаты кредита. Однако квартира продолжает находиться в залоге у банка до того момента, пока Заемщик не внесет всю сумму за жилье и не уплатит сверху проценты. Это значит, что любые планируемые операции с недвижимостью (сдача в аренду, перепродажа и пр.) Заемщик должен будет согласовывать с банком.

Главный недостаток ипотеки – большие переплаты (от 35% до 300% от стоимости жилья). Окончательный размер переплаты зависит от сроков погашения кредита. Чем дольше Заемщик отдает деньги, тем больше он теряет. Дополнительно оплачиваются комиссии банка и обязательное страхование квартиры.

Покупка квартиры на материнский семейный капитал (МСК)

На получение материнского капитала вправе претендовать семьи, в которых с 1 января 2007 года появился второй или следующий по счету ребенок. Имеются в виду и усыновленные, и биологические дети. По состоянию на 2021 год размер МСК составляет 466 617 рублей.

Сначала взрослому члену семьи (матери или отцу детей) понадобится оформить на свое имя специальный именной сертификат. Улучшение жилищных условий – одно из направлений, на которое разрешено потратить государственную субсидию. Так что приобрести квартиру на вторичном рынке с привлечением средств МСК можно.

Если для покупки недвижимости семья планирует использовать маткапитал и свои личные сбережения, то по общему правилу ребенку должно сначала исполниться 3 года (п. 6 ст. 7 ФЗ №256). Только после этого владелец именного сертификата получит право обратиться в Пенсионный фонд России (ПФР) и подать сюда заявление о распоряжении средствами.

Если же для покупки недвижимости семья планирует использовать заемные средства банка, то выжидать 3-летний срок не нужно (ч. 1 п. 6 ст. 7 ФЗ №256). Здесь схема выглядит следующим образом: владелец именного сертификата находит Продавца, договаривается с ним о расчете через ипотеку, идет в банк и оформляет жилищный кредит для приобретения вторичной недвижимости. Это важный пункт – если будет оформлен обыкновенный потребительский кредит, то воспользоваться средствами МСК уже не удастся.

После этого Покупатель обращается в Пенсионный фонд и просит переслать деньги банку в качестве первоначального взноса по жилищному кредиту. Если все будет сделано верно, ПФР переведет деньги банку в установленные законом сроки. Далее Заемщик выплачивает жилищный кредит в обычном формате в соответствии с условиями ранее заключенного кредитного договора.

За счет средств МСК нельзя купить квартиру у близкого родственника. Речь идет про супругов, родителей и детей, бабушек и внуков, дедушек и внуков, братьев и сестер. Этот запрет вытекает из п. 3 ст. 37 ГК РФ, а его нарушение может быть рассмотрено как желание обналичить маткапитал и квалифицировано по статье «Мошенничество». Т.е. мать семейства не сможет купить квартиру у своей мамы (бабушки детей, их близкого родственника), зато сможет купить квартиру у своей тети.
Подробнее: Как использовать материнский капитал на покупку квартиры

Выбор квартиры

В первую очередь Покупателю понадобится определиться с выбором конкретного предложения. Не следует сразу же останавливаться на единственном приглянувшемся варианте. Лучше подобрать несколько квартир для их последующего сравнения между собой

Особое внимание необходимо обращать на такие составляющие, как:

• общий метраж и количество комнат;
• этаж, на котором находится квартира;
• адрес месторасположения квартиры (ближе к центру или на окраине населенного пункта);
• окружающая инфраструктура (школы и детские сады, торговые центры, поликлиники и больницы, парковые зоны, транспортные развязки и т.д.);
• характеристика дома (его общая этажность, оснащенность вспомогательными технологическими системами, а также состояние, качество и долговечность строительных материалов);
• характеристика самой квартиры (тип отделки, обстановка, освещенность, класс жилья – «эконом», «комфорт» или «бизнес»).

Далее Покупателю понадобится исследовать рынок цен. Сделать это достаточно просто: нужно сравнить исходную квартиру и другую квартиру с аналогичными параметрами. Актуальные стоимости жилых помещений регулярно размещаются на сайтах по продаже недвижимости или в объявлениях местных газет. Если при сравнении цен выясняется, что стоимость объекта неоправданно занижена или завышена, это может стать для Покупателя первым «звоночком», предостерегающим от заключения сомнительной сделки.

Окончательная стоимость будет зависеть и от того, к какой категории принадлежит квартира, – к первичной или вторичной недвижимости. Сегодня квартиру первичного фонда, находящуюся в процессе строительства, можно купить дешевле, чем аналогичную квартиру вторичного фонда. В среднем разница составляет 20-40%. Когда ранние этапы строительства завершаются, и приближается срок сдачи новостройки в эксплуатацию, стоимости между похожими квартирами первичного и вторичного рынков выравниваются.

Затем Покупателю потребуется посетить жилье для его осмотра. Иногда граждане пропускают этот шаг, либо просто обговаривая все детали с Продавцом по телефону, либо перекладывая осмотр на риэлтора. Делать так не рекомендуется, Покупатель получит куда больше информации о жилом помещении, если посетит его самостоятельно и не будет слепо доверять сторонним лицам

При посещении объекта внимание необходимо обратить на:

• личность человека, проводящего осмотр (в идеале это должен быть действующий собственник жилья);
• текущее состояние квартиры, подъезда, дома, двора;
• соседей по этажу и подъезду.

Проверка документов перед покупкой квартиры

Минимизировать риски при покупке вторичного жилья поможет изучение истории квартиры с акцентом на важные «исторические» события: смена собственников, прописка и выписка граждан, проведение перепланировки и её отражение в документации, основание получения в собственность.

Правоподтверждающий документ

Выписка из ЕГРН – единственный документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости. Это первое, на что смотреть при покупке квартиры, поскольку розовое свидетельство с середины 2016 года о праве собственности больше не свидетельствует. Советы по покупке квартиры специалистов по недвижимости – заказать выписку самостоятельно.

Из стандартной выписки можно узнать информацию на текущий момент времени:

• ФИО всех собственников;
• размеры долей, принадлежащих каждому владельцу;
• дату получения жилого помещения в собственность;
• наличие или отсутствие обременений или ограничений.

Из расширенной выписки можно узнать всю историю сделок с квартирой, начиная с 1998 года, с отражением правоустанавливающих документов. Если собственники менялись чаще одного раза в три года, то это однозначное зачисление объекта в группу риска при покупке вторичного жилья.

Правоустанавливающие и сопутствующие документы

Сопоставляя, какие документы нужно смотреть при покупке квартиры, главенствующую роль следует отдать не выписке из ЕГРН, подтверждающей только право собственности, а именно документам, на основании которых это право возникло.

Риски при покупке квартиры

Ряд оснований чревато рисками при покупке квартиры, на которые следует обратить внимание, изучив и проанализировав дополнительную информацию:

1. Договор купли-продажи. Если продавец приобрёл квартиру за денежные средства и оформил на себя, как на единственного хозяина, то на первый взгляд – это безопасная покупка квартиры для покупателя. Однако следует проверить семейное положение, чтобы свести риски при покупке квартиры к минимуму. Если на момент покупки квартиры настоящий продавец состоял в браке, то имущество считается нажитым совместно и принадлежащим наполовину каждому, независимо от семейного положения в текущий момент времени. Дополнительно следует потребовать один из документов:
   • нотариально заверенное согласие супруги на продажу квартиры;
   • брачный контракт, содержащий пункт относительно недвижимости.

1. Приватизация. Риски при покупке недвижимости сопряжены с «отказниками» — лицами, прописанными на момент приватизации, добровольно отказавшимися от участия в ней. Отказники имеют право пожизненного проживания с утерей при выписке добровольно. Нужно потребовать от продавца архивную выписку из домовой книги и изучить на предмет выписанных лиц:
   • осуждённых и отбывающих наказание в местах лишения свободы;
   • безвестно отсутствующих;
   • признанных судом умершими.

Любой из вышеперечисленного круга лиц при обращении в суд безоговорочно восстановит своё право проживания, поскольку добровольно не выписывался, а факт смены собственника при этом не будет иметь значения. Возможность столь замечательного соседства – вот что нужно учитывать при покупке квартиры с подобной историей.

Наследование по закону

На что обратить внимание при унаследованной квартире – сопоставление сроков вступления в наследство и продажи. Например, если один из претендентов по уважительной причине не вступил в права наследования в течение шести месяцев, то суд продлит сроки, а недвижимость на тот момент вступившие в права наследники стремятся срочно продать

Договор дарения. От продавца следует потребовать технический паспорт, поскольку нюансы при покупке квартиры могут заключаться в перепланировке, о которой одаряемому не известно. Перепланировкой считается замена ванны на душевую кабину и наоборот. Для проверки узаконенности нужно сверить квартиру с техническим планом – приложением техпаспорта, выдаваемого БТИ.

Дополнительно следует потребовать справку с финансово-лицевого счёта об отсутствии задолженности перед предприятиями жилищно-коммунального хозяйства за предоставленные услуги.

Не проверяют соседей

Многие недовольны своими соседями, а кто-то даже готов поменять из-за них квартиру. Конечно, если у продавца буйные соседи, то он постарается это скрыть. Например, назначит просмотр на то время дня, когда они на работе. 

Как правильно сделать

Попросите продавца назначить просмотр на вечернее время, после 18:00, когда многие возвращаются с работы — так вы увидите, кто живёт в этом доме. Кроме того, вы сразу поймёте, не собираются ли под окнами или на лестничных клетках компании шумной молодёжи.

Посмотрите на состояние окон и балконов соседних квартир

Обратите внимание на места общего пользования: насколько чистые лифты, нет ли надписей на стенах. Если в подъезде чисто, стоят горшки с цветами, то риски гораздо ниже. 

Можно попробовать лично познакомиться с соседями, позвонив в дверь и поговорив с каждым несколько минут. Стоит пообщаться с консьержем, обычно они охотно рассказывают о жильцах дома. Можно также попросить контакты старшего по дому, он тоже даст нужную информацию. 

Ответы юриста на частые вопросы

Как проверить застройщика перед покупкой квартиры?

Сведения о застройщике должны быть в едином реестре. Если компании там нет, это повод насторожиться и отказаться от сделки. Также на сайте Минстроя России можно проверить новостройки на соответствие требованиям законодательства, чтобы минимизировать риски. Перед заключением договора рекомендуется запросить у застройщика документы, представленные выше.

Какие документы необходимы при покупке квартиры с обременением?

Продавец должен представить ипотечный договор с банком, а также разрешение на продажу или замену заемщика. Если кредитор требует погашение ипотеки перед продажей, разрешение не понадобится, но покупатель должен внести задаток, равный сумме задолженности.

Потерял договор купли-продажи, по которому купил квартиру. Сейчас хочу ее продать. Можно ли восстановить ДКП?

Да, договор восстанавливается через Росреестр. Нужно подать заявление о выдаче дубликата. Если ДКП удостоверялся нотариусом, дубликат можно получить и у него.

Какие нужны документы при покупке квартиры у застройщика, чтобы проверить его на банкротство?

Застройщик такие документы не предоставляет, но можно самостоятельно проверить информацию о нем через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Также для граждан доступна проверка на наличие долгов через Банк данных исполнительных производств ФССП.

Где продавцу получить документы об отсутствии долгов по ДКУ при продаже квартиры?

Справки выдаются УК или ТСЖ. По некоторым услугам они предоставляются отдельными организациями (электросетевой компанией, водоканалом). Подробности нужно уточнять в УК, в каждом регионе разные правила.

Шаг 1. Оценка недвижимости

Стоимость квартир одного метража может варьироваться вплоть до 30 %, а это может стоить сотни тысяч рублей. На этом этапе вы можете прибегнуть к услугам профессионального оценщика. Потратите несколько тысяч рублей, но сведете риск продешевить на нет, еще и ускорите процесс продажи жилья. Также наличие профессиональной оценки позволит приобрести ваше жилье и людям, которые рассчитывают на ипотечные средства. Если для вас тратить деньги не вариант, давайте искать другие методы.

При формировании цены стоит учесть следующие факторы: метраж, размеры кухни и тип планировки, год и тип постройки, состояние жилья, наличие или отсутствие придомовой территории, развитость инфраструктуры, безопасность района и удаленность жилья от центра. Для проведения оценки узнайте в интернете, сколько стоят квартиры, похожие на вашу в этом же доме или хотя бы районе. Определите среднюю стоимость, на которую будете впоследствии ориентироваться.

Чтобы продать квартиру дорого, устанавливайте удобную для себя цену и ожидайте. Рано или поздно покупатель найдется. Но стоит учесть, что в этом случае процесс может растянуться на многие месяцы и даже годы.

Чтобы продать квартиру быстро, установите цену на 10 – 15 % ниже средней рыночной. Небольшое снижение цены вызовет увеличение спроса, но слишком большой демпинг может насторожить потенциальных покупателей.

Для проверки адекватности выставленной цены можно ориентироваться на количество звонков от потенциальных покупателей. Если телефон не умолкает, значит цена слишком низкая, можно немного повысить. Соответственно, если звонков очень мало, то у вас завышенные ожидания.

Как показывать квартиру покупателям

Чем лучше вы подготовитесь к просмотру квартиры — тем дороже и быстрее продадите ее. Подготовьте заранее копии основных документов: документы об оплате коммунальных платежей, выписку из Росреестра и план квартиры. Также подготовьтесь ответить на основные вопросы покупателей: когда делали последний ремонт, что останется из мебели и вещей в квартире и как обстоят дела с шумоизоляцией.
Расспросите потенциальных покупателей, почему они хотят купить вашу квартиру. Если это семейная пара — сделайте акцент на безопасности квартиры и близости к школе, если покупатели пожилые люди — что из окон не дует, а соседи адекватные

Если вы знаете о явных недостатках квартиры на которые обратят внимание — придумайте как рассказать о них со стороны пользы. Например, если высокие окна — объясните, что так безопасней для детей и домашних животных

Какие способы и приёмы помогают быстрее продать квартиру?

8 советов, которые помогут ускорить продажу квартиры своими силами

Изучите спрос и предложение на похожие квартиры в вашем районе. Это позволит вам примерно спрогнозировать возможность быстрой продажи и установить ликвидную цену. Просмотрите и сравните объявления в газетах и интернет-досках вашего города. Не поленитесь изучить даже листовки о продаже недвижимости, расклеенные в вашем районе. Определите конкурирующие предложения о продаже. Посетите эти квартиры под видом покупателя. Изучив плюсы и минусы и цены конкурентов, вы получите представление о том, по какой цене следует выставлять ваш объект недвижимости. Помните, больше всего востребованы однокомнатные квартиры современной планировки. Трёхкомнатные квартиры продаются намного дольше

Немаловажное значение имеет престижность вашего района (экологическая обстановка, наличие транспортной и социальной инфраструктуры).

Назначьте конкурентную ликвидную цену. Если торопитесь с продажей, не завышайте цену

Быстрая продажа квартиры предполагает снижение её стоимости. Насколько понизить цену? Всё зависит востребованности вашего жилья на рынке. Считается, что снижение цены на 10% позволят ускорить продажу. В начале вы можете не сильно понизить цену выставив квартиру минимум на 10 -20 тыс. рублей ниже, чем аналогичные предложения квартир в вашем районе. Понять насколько понижение цены влияет на её продажу можно по количеству звонков (конечно при условии хорошей рекламы)
Если вы опустили цену, а звонков мало стоит ещё понизить стоимость.

Уделите внимание рекламе вашего объекта. Чем больше человек увидит ваше, объявление тем лучше
Не стоит жалеть денег и времени на рекламу. Используйте все возможные каналы, газеты, доски объявлений, как на улице, так и в интернете. В заголовке объявления сделайте пометку «срочно!» в содержании укажите все достоинства вашей квартиры. Если публикуете объявление о продаже на сайте по недвижимости, укажите максимум информации и загрузите достаточное количество фотографий. Постоянно обновляйте публикуемые объявления. Можно так же воспользоваться услугой поднятия объявления в списке и выделения красным цветом.

Расскажите о продаже квартиры своим знакомым. Не исключено что у них найдутся покупатели

Ищите объявления с пометкой куплю. Не исключено, что ваш потенциальный клиент разместит объявление «куплю квартиру, в вашем районе». Такие объявления могут висеть около подъездов домов вашего района, быть на местных интернет форумах и досках объявлений. Вам остаётся только позвонить презентовать свою квартиру и договориться о встрече.

Подготовьте квартиру к показу. В решении о покупке квартиры многое решает первое впечатление. Создайте приятную и уютную атмосферу. Проведите в ней генеральную уборку. Чтобы не создавалось ощущения захламленности, вынесите все старые вещи и мебель. Если состояние квартиры «оставляет желать лучшего», проведите косметический ремонт: замажьте трещины, поклейте обои и покрасьте потолок.

Грамотно презентуйте квартиру на показе. Будьте приветливы и ненавязчивы. Подготовьте заранее ответы на все возможные вопросы покупателя. Самыми популярными вопросами покупателей являются: «Какие у вас соседи?», «Почему вы решили продать квартиру?», «Готовы ли к сделке все документов на квартиру?». Пожилым людям говорите, что квартира находится в спокойном и тихом районе. Молодой паре расскажите о наличии в вашем районе детских садов и школ. Во время показа можете предложить будущему покупателю чашечку кофе.

Подготовьте заранее все необходимые документы для заключения сделки. Все документы на квартиру должны быть юридически «чистыми». Очень часто причиной того что процесс продажи затягивается, является отсутствие у продавца полного пакета необходимых документов. Удосужитесь получить заранее, если это необходимо, согласие супруга на продажу. Возможно, покупатель захочет заключить договор купли-продажисразу после показа. Поэтому у вас должны быть на руках договора купли продажи. Не лишним сделать ксерокопию плана квартиры и дать его заказчику перед показом. Посмотрев его покупатель, будет уже мысленно расставлять в вашей квартире свою мебель.

Это лишь общие советы, которые помогут ускорить продажу вашей квартиры. Более подробную информацию о самостоятельной продаже квартиры и её юридической подготовке к продаже вы можете прочитать здесь

Степень «проблемности»: когда от покупки лучше отказаться?

Если есть несколько вариантов для выбора квартиры, стоит останавливать внимание на квартирах «наименее проблемных». С опаской надо отнестись к ситуациям, когда:

• выяснилось, что квартира была куплена совсем недавно и быстро выставлена на продажу, либо за последние несколько лет перепродавалась много раз;
• квартира продается на основании доверенности, даже нотариально заверенной;
• продавец намерен использовать альтернативную сделку, но имеет уж слишком нереалистичные планы на покупку нового жилья;
• квартира была получена в наследство недавно;
• сам продавец не является благонадежным (например, фигурирует в судебных процессах или может быть признан лицом, которое не всегда отдает себе отчет в своих действиях);
• квартира находится под обременением или является объектом судебного спора;
• жилье без явных существенных недостатков предлагается по явно заниженной цене, намного уступающей рыночной стоимости.

Конечно, названные риски не несут в себе прямого запрета на покупку именно этой квартиры. Но тщательно проанализировать документы и прояснить подозрительные моменты надо обязательно. Если же есть выбор, лучше отказаться от проблемного варианта в пользу квартиры с более простой и понятной историей.

Осмотр дома внутри и снаружи

Когда с районом определились, пора перейти к поиску дома

Самое важное – убедиться в полной безопасности дома. В каждом городе существуют дома в аварийном состоянии, которые можно заметить невооруженным глазом

Важно лишь знать, куда смотреть.

Оценка внешнего вида строения

Итак, на что обратить внимание при осмотре дома? Трещины на стенах, которые пытались заделать, но они все равно проступили – однозначно плохой знак. То же можно сказать и о внешнем утеплении здания, которое установили отдельные жильцы

Обратите внимание на подъезд: благоустроен ли он, чисто ли там. Старый лифт, изрисованный граффити, красноречиво говорит о контингенте, его посещающем

Не упустите из виду входные двери, которые установлены в выбранном доме у других жильцов. Советские двери с изрезанной обивкой – тревожный сигнал.

Если есть возможность пригласить на осмотр квартиры специалиста, лучше это сделать. Он сможет понять, нарушены ли строительные нормы, правильно ли выполнена проводка, хорошо ли работает вентиляция.

Планировка

Обязательно изучите план БТИ перед покупкой. Примыкающая шахта лифта гарантирует шум и вибрацию в квартире. В угловой квартире может быть холодно или влажно, даже если стены толстые и сделаны из кирпича.

Избегайте квартир, с выходящими на север или юг окнами, если не любите жить в излишне темной или очень жаркой обстановке. Окна на восточную сторону – идеальный вариант, солнце будет светить в первой половине дня. На западную тоже неплохо, разве что летом может быть жарко из-за солнца с обеда и до позднего вечера.

Если планируете купить однушку, то проверьте, какие стены граничат с квартирами соседей. Несущие стены защитят вас от любого шума, тогда как тонкие стены в сочетании с громкими жильцами могут стоить вам большого количества нервов.

Состояние квартиры

На просмотре квартиры, которую вы собираетесь покупать, не стоит стесняться. Смело расспрашивайте владельцев обо всем, что вас беспокоит. Также не лишним будет позвонить в двери к соседям. Во-первых, узнаете их поближе, а во-вторых, незаинтересованные в получении выгоды люди правдиво ответят на все вопросы о доме и его недостатках.

Уделите внимание следующим аспектам:

Напор воды в кранах – особенно важно это для квартир на верхних этажах.
Состояние труб – ржавчина на трубах будет выступать небольшим рельефом даже после покраски, а ржавые трубы означают высокие риски затопления.
Следы грибка или плесени – могут быть на кухне, в санузле, в углах, за шкафами, возле пластиковых окон.
Ситуация с отоплением – владельцы могут пытаться скрыть проблемы с отоплением, натопив предварительно в жилище обогревателями, так что проверяйте батареи везде.
Качество напольного покрытия – в самых проходных местах плитка не должна потрескивать, линолеум на хорошей стяжке должен быть без неровностей, а качественно уложенный паркет не скрипит.
Герметичность окон – обратите внимание также на фурнитуру и качество резиновых уплотнителей.
Остекление лоджии или утепление балкона.
Состояние проводки – можно попросить владельца показать проводку, лучше всего, чтобы она была медная.
Соответствие квартиры плану – незаконная перепланировка может стать вашей головной болью.
Наличие счетчиков.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Риски

Все последствия, которые могут возникнуть из-за приобретения вторичного жилья, можно условно разделить на три группы:

1. Юридические сложности, связанные с «чистотой» продаваемой недвижимости.

   Подобные проблемы имеют важнейшее значение, поскольку могут привести к утрате права владения купленным жильем. Риск обусловлен непрозрачностью сведений о продаваемой квартире и юридической неосведомленностью большинства покупателей.

2. Проблемы, связанные с техническими характеристиками квартиры.

   Право владения недвижимостью в этом случае в безопасности, но вот риск владеть квартирой, в которой невозможно комфортное проживание, достаточно велик. Сложности такого рода чреваты большими финансовыми тратами на устранение недостатков жилья, просмотренных на этапе выбора недвижимости.

3. Сложности процесса оформления договора на этапе заключения сделки.

Наибольшую важность имеют пункты первой группы – юридические. За возможность сразу стать хозяином квартиры, а не выплачивать долги банку в течение многих лет, покупатель вторичной недвижимости расплачивается наличием следующих рисков при покупке:

• приобрести квартиру, проданную по поддельным документам. Наиболее часто используется фальшивая либо просроченная доверенность. Оформление сделки в подобном случае – это большая вероятность остаться впоследствии без жилья;
• покупка подаренной или унаследованной квартиры без учета прав иных заинтересованных лиц (обязательных наследников), что является основанием для признания сделки ничтожной;
• нарушение прав совладельца – актуально при приобретении квартиры со статусом общего имущества. В соответствии со статьей 35 Семейного кодекса при отчуждении недвижимости должно быть представлено удостоверенное нотариусом согласие супруги;
• покупка квартиры в доме, предназначенном к расселению;
• нарушение прав детей до 18 лет. Несовершеннолетний может не быть прописанным в жилье, но иметь долю в праве собственности. Продать такое жилье получится, только если убедить опекунскую службу, что интересы детей не пострадают;
• занижение стоимости жилья на бумаге с целью уменьшения суммы налога. Если по какой-либо причине договоренности будут нарушены, возвращается именно прописанная сумма;
• оформление договора дарения квартиры. При таком способе продавец не платит подоходный налог, потому такой способ для него выгоден. Но статья 170 Гражданского кодекса позволяет признать такую сделку ничтожной. Кроме того, подоходный налог в этом случае ляжет на плечи покупателя как выгодоприобретателя.

Какие риски существуют при заключении сделки купли-продажи на вторичном рынке и как их избежать, мы рассказываем в отдельном материале.

Возможные риски при покупке вторичного жилья: