Как оформить договор купли-продажи квартиры?

ЭТАПЫ ОФОРМЛЕНИЯ

Если гражданин решил без вмешательства специалистов осуществить сделку купли-продажи, ему все же желательно получить предварительную консультацию юриста.

Порядок приобретения квартиры:

1. Самостоятельный процесс следует начинать с проверки чистоты сделки. Нужно требовать от продавца всю необходимую документацию. Главное на этом этапе – удостовериться в отсутствии обременений. В этом помогут выписка из Росреестра, обращение в ФССП и к нотариусу. Лучше все проверки осуществить параллельно. Такие действия пусть не на 100%, но существенно обезопасят покупателя.
2. Второй этап – составление предварительного договора с собственником и сбор требуемой документации. На этом этапе желательно обратиться к профессиональному юристу для консультации, особенно если договор планируется составлять с дополнительными условиями.
3. Следующий шаг – обращение к нотариусу, который проверит всю документацию, составит окончательный текст договора и заверит сделку.
4. Завершающий этап – обращение в Росреестр с заверенным договором. Здесь сделку зарегистрируют и новому владельцу предоставят свидетельство о праве собственности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Договор о приобретении жилья оформляется в несколько этапов. Они немного варьируются в зависимости от вида сделки. При самостоятельной покупке важный этап – проверка юридической чистоты приобретаемого жилья. Если заключается договор ипотечного кредитования, эту функцию возьмут на себя юристы банка.

В процессе будет задействовано большое количество документов. Потребуются они на стадии проверки, на этапах подписания договоров и регистрации. Перечень варьируется в зависимости от этапа отчуждения и вида сделки.

Что нужно подготовить и узнать?

Главный момент, который нужно проверить перед заключением сделки, это юридическая чистота объекта купли-продажи. Можно выделить основные факторы, которые должны насторожить покупателя:

• ранее в квартире были прописаны граждане, которые в данный момент отбывают наказание или проходят службу в армии – после возвращения они будут вправе вновь зарегистрироваться в ней;
• она находится в залоге или под арестом – по закону, продать такое имущество не разрешено, а сделка считается недействительной (как правильно оформить договор залога при покупке квартиры, читайте тут);
• она продается без ведома супруга-собственника – на проведение данной сделки он обязательно должен дать свое письменное согласие;
• в квартире имеются зарегистрированные несовершеннолетние дети – если их законно не выписать до оформления договора, в дальнейшем это будет сложно сделать, поскольку права детей находятся под особой охраной государства.

Все эти моменты бывает не очень легко проверить, поэтому к делу лучше привлечь юриста – только так будет гарантирована максимальная безопасность сделки.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту?

При выборе агентства необходимо использовать следующий алгоритм действий:

• Ознакомиться с регистрационными документами организации. Удостовериться, что она имеет соответствующие сертификаты, аттестаты, а также зарегистрирована в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
• Узнать в налоговых структурах или в арбитражном суде, нет ли компрометирующих сведений об организации, а также убедиться в отсутствии заведенного дела о банкротстве.
• проверить риэлтора на наличие трудового договора с организацией, в которой он работает.
• Тщательно ознакомиться с договором, составляемым с организацией.
• Выяснить, производит ли организация проверку продаваемых квартир на предмет прав собственников и подлинности документов. Как правило, в штате серьезных организаций числится юрист, который отвечает за эти вопросы.

Узнать о надежности посреднической организации можно самостоятельно либо с помощью нотариусов и юристов.

О залоге за квартиру

Ипотечный кредит – это кредит под залог недвижимости. Чаще всего в качестве обеспечения принимается именно то жилье, которое и приобретается, хотя это и не обязательное условие.

Оценка квартиры

Чтобы понимать рыночную стоимость квартиры, ее сначала нужно оценить. Зачастую банки требуют официальный отчет от лицензированных оценщиков. Причем нередко настаивают именно на тех, которые аккредитованы в этом банке. Оценка жилья – достаточно дорогостоящая процедура, зато она позволяет с полным на то основанием требовать конкретную сумму за квартиру.

Чаще всего оценка проводиться на основании уже существующих аналогов. Проще говоря, примерно представить стоимость можно и самостоятельно, опираясь на другие предложения похожих квартир в городе или его районе.

Пример: Если очень упростить, то можно представить 3 квартиры, похожие на целевое жилье.  Одна из них стоит 2 миллиона, вторая 2,5, а третья, 1,7 миллиона рублей. Средняя цифра и будет приблизительной стоимость целевой квартиры: (2,5+1,7+2)/3=2,07 миллиона рублей.

Проверка залога

Перед оформлением залогового имущества, специалисты банка должны его проверить. Они изучают соответствие всего, что сказано в документах с реальным положением вещей, оценивают доступ к квартире и многие другие параметры. Следует подготовиться к тому, что подобные проверки будут совершаться регулярно. В среднем – 1 раз в год, но может быть как чаще, так и реже.

Страхование залога

Уже полностью готовый к оформлению в качестве обеспечения объект недвижимости в обязательном порядке подлежит страхованию. Причем отказаться от этой страховки нельзя – это требование законодательства. Стоимость напрямую зависит от цены квартиры, срока страхования и множества различных параметров, включая сюда даже материал стен/перекрытий.

Обычно страховка оформляется на 1 год и продлевается ежегодно вплоть до закрытия кредитного договора. Однако в некоторых случаях квартира страхуется сразу на весь срок действия кредита. Обычно при такой ситуации страховая компания делает хорошую скидку.

Обременение залога

После подписания договоров, на квартиру накладывается обременение. В данном случае клиент ничего не должен делать. Банк сам наложит обременение и, более того, сам его и снимет после погашения задолженности.

Нужно помнить, что обременение не позволит продавать это жилье. Также, обычно, по условиям договора, клиент банка ограничивается в определенных действиях со своим жилищем: не может прописывать других лиц, делать перепланировку и так далее без согласования с банком.

Разумеется, постоянно контролировать все это финансовая организация не будет, однако если данный факт всплывет во время проверки, банк может потребовать досрочного погашения кредита или наложит штрафные санкции.

Этапы покупки

Объект выбран, документы проверены, договоренность с продавцом достигнута — далее узнаем как же происходит покупка квартиры.Следующий шаг в схеме – подписание предварительного договора и внесение аванса или задатка.  Аванс подлежит возврату, если одна из сторон решит отменить сделку. Для обеспечения заключения договора купли-продажи чаще используют задаток. При отказе покупателя, он теряет сумму задатка в пользу продавца. При отмене сделки по инициативе продавца, он обязан возвратить покупателю двойную сумму задатка. Размер аванса и задатка определяется по согласию сторон, но часто устанавливается в размере 10 % от стоимости объекта недвижимости. Далее, через время, установленное по договоренности сторон для подготовки комплекта документов, следует подписание договора купли-продажи. В договоре обязательно должны быть указаны:

• реквизиты сторон,
• адрес жилого помещения,
• вид объекта,
• общая площадь,
• назначение,
• цена.

Договор может быть подписан в присутствии нотариуса, может быть у него заверен, а может быть составлен в простой письменной форме и не иметь нотариального сопровождения. В любом случае он будет иметь юридическую силу. Подписанный сторонами договор подлежит обязательной государственной регистрации, это придает ему юридическую силу. Одновременно оформляется переход права собственности – то есть выдается новое свидетельство о праве собственности на имя покупателя недвижимости.

Оформление этих документов обычно продолжается в течение месяца. Существует ускоренный вариант оформления сделки – за соответствующую оплату сроки сокращаются на 1-1,5 недели.

При оформлении сделки осуществляют:

• сверку документов соответственно требованиям Росреестра,
• оплату госпошлины,
• подачу документов на регистрацию,
• экспертизу предоставленных документов,
• регистрацию,
• выдачу новых документов.

В случае обнаружения ошибок в документах в регистрации договора купли-продажи может быть отказано. Наиболее распространенные ошибки связаны с неправильным указанием адреса: «проспект» вместо «переулок», «корпус» вместо «строение» и т.д.

Завершающий этап покупки квартиры – денежные расчеты с продавцом.

Самый нежелательный вариант расчета по договору – передача наличных денег в руки продавца без свидетелей. Нечестный продавец может воспользоваться ситуацией и позже заявить, что расчет еще не состоялся. Оптимальные способы денежных расчетов:

• через банковскую ячейку,
• в присутствии нотариуса,
• безналичным банковским переводом.

Важно не соглашаться на предложение продавца продать объект недвижимости по большей цене, а в договоре указать меньшую. На этом под разными предлогами могут настаивать мошенники, ведь при судебном расторжении сделки вам вернут только ту сумму, которая указана в договоре

После проведения сделки и оформления документов продавец обязан в установленный срок покинуть жилое помещение. Освобождение квартиры и принятие ее покупателем фиксируется в Акте передачи жилого помещения. Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах. В нем указываются:

• паспортные данные сторон,
• адрес объекта,
• данные о произведенной оплате имущества,
• отсутствие претензий у покупателя к приобретенному объекту.

По усмотрению сторон в Акт могут быть включены дополнительные пункты. Прежде чем ставить подпись на документе, желательно осмотреть объект и убедиться, что жилье находится в том состоянии, на которое вы рассчитывали. При покупке новостройки перед приемом объекта покупателем, дом должна принять госкомиссия. А во время процедуры приема покупателю должен выдаваться специальный смотровой лист, в котором он укажет все обнаруженные дефекты. Этот документ может служить основанием для обращения в суд, в случае неисполнения застройщиком своих обязанностей.

После подписания сторонами Акта недвижимость полностью переходит в собственность и распоряжение покупателя.

Важным составляющим успешного проведения всех этапов приобретения жилья является внимательное отношение даже к мелким деталям и отсутствие спешки. А знание всех этапов поиска объекта и проведения сделки поможет без проблем найти и купить хорошую квартиру.

Если она куплена в ипотеку

Данное жильё находится в банковском залоге до полной выплаты кредитных средств.

Как только долг погашен, необходимо обременение снять. Делают это через Росреестр, путём подачи заявления от своего имени или от лица банка. Владельцу к стандартному пакету документов нужно приложить кредитный договор, справку о погашении долга.

После проверки документов на Свидетельстве ставится отметка о снятии обременения.

Процедура снятия обременения не требует уплаты госпошлины и производится в трёхдневный срок. По желанию вы можете переоформить Свидетельство, тогда вам необходимо будет заплатить госпошлину.

Если ипотечный кредит оформлен на одного члена семьи, а вы планируете после его выплаты сделать квартиру собственностью нескольких членов семьи, необходимо произвести перевод жилья в долевую собственность.

О том, как происходит процесс купли-продажи доли в квартире, читайте в этой статье.

Покупка или продажа жилья – непростой и долговременный процесс. От правильности ваших действий по его оформлению зависит ваше дальнейшее моральное спокойствие и материальное благополучие. Не забудьте учесть каждую мелочь в оформлении, чтобы радость покупки не была омрачена какими-либо проблемами. Вот мы и рассмотрели, что нужно делать после покупки квартиры, и какие документы остаются у покупателя после покупки квартиры.

На что обращать пристальное внимание?

Разберемся, на что обратить внимание в такой ситуации, ведь как любая сделка с недвижимостью, данная процедура имеет свои риски (о том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, читайте здесь). В первую очередь они связаны с надлежащим оформлением документации и соблюдением алгоритма проведения сделки

Пристального внимания требуют следующие нюансы:

1. Застройщик обязан сдать новостройку актом госприёмки (о том, как купить готовую квартиру в новостройке от застройщика, можно узнать здесь). Этот акт должен подписываться уполномоченной комиссией и удостоверяться согласно предъявляемым требованиям.
2. На представляемую квартиру ранее не должны были оформляться ДДУ, во избежание двойных продаж.
3. Застройщик обязан представить разрешение на сделку от учредителей (соучредителей).
4. Если продавец бывший дольщик – им должна быть получена выписка из ЕГРН о праве собственности.
5. Оплата по ДДУ должна быть произведена в соразмерном объёме, в наличии должны быть все квитанции об оплате.
6. Если ранее ДДУ передавался по переуступке – должны быть в наличии все экземпляры договоров цессии.
7. На участок придомовой территории должны быть оформлены договор аренды или право собственности.
8. Качество выполненных работ.

Если пакет документации не готов, здание не сдано – покупатель взваливает риски, связанные с его сдачей на себя. Оформляя предварительный ДКП (ПДКП) до момента завершения госприёмки и уплачивая по такому документы деньги за жильё – лицо не получает никаких юридических гарантий. Он попадает в полную зависимость от добросовестности продавца и иных сопутствующих обстоятельств.

Продавцом в сделке может быть только собственник. Если посредником выступает риэлтерская компания, договор сделки всё равно составляется от имени законного владельца недвижимости.

О том, что нужно знать при покупке жилья в новостройке, чтобы покупка квартиры не обернулась неприятностями, мы рассказывали в нашем материале.

Как проверить помещение перед приобретением?

При проверке квартиры на готовность к сделке нужно:

1. проверить наличие документации;
2. стабильность компании, участвующей в сделке;
3. сверить качество проведённых работ со СНИП и иными требованиями;
4. убедиться в соответствии площадей техплану;
5. выяснить отсутствие трещин в стенах и отсутствие перекосов;
6. при наличии ремонта удостовериться в его качестве.

Кроме перечисленного, нужно в целом рассмотреть местоположение здания, район застройки и специфику инфраструктуры. Если окружающий контекст не вызывает удовлетворения, нужно ещё раз взвесить решение о переезде в этот дом.

Сколько времени занимает покупка квартиры?

В среднем на все процедуры по покупке квартиры уходит в среднем от 1 до 3 месяцев. На определение более точного срока влияет способ приобретения квартиры.

За наличные средства

Если вариант квартиры уже подобран, продавцом подготовлен необходимый пакет документов, то процедуры по оформлению займут не много времени:

• проверка документов продавца – 1-3 дня;
• согласование условий договора – 1 день;
• подписание договора, передача на госрегистрацию, расчет – 1 день;
• ожидание регистрации перехода права собственности — 3-9 рабочих дней (в зависимости от способа передачи документов на регистрацию);
• передача ключей, подписание передаточного акта – 1 день.

При условии, что на всех этапах не было никаких заминок сделка займет менее месяца.

За счет ипотечных средств

При покупке квартиры в ипотеку потребуется дополнительное время на рассмотрение банком заявки и оформление ипотечного кредита (около месяца). Таким образом общее время совершение сделки составит около 2 месяцев.

За счет материнского капитала

С 2020 года сократился срок на рассмотрение Пенсионным фондом заявки и перечисление средств материнского капитала. Теперь он будет занимать 1 месяц и 10 дней (ст. 8 ФЗ № 256). На этот срок увеличиться время ожидания совершения сделки.

При покупке в рассрочку

При этом способе покупки квартиры срок окончания сделки определяется только договоренностью сторон. Право собственности перейдет к покупателю только после окончательного расчета с продавцом.

Сроки совершения сделки во всех случаях могут увеличиться за счет непредвиденных обстоятельств или необходимости получить дополнительные документы:

• задержки при выписке из квартиры;
• получение выписки из психо-неврологического диспансера;
• ожидание разрешения органов опеки и попечительства;
• неузаконенная перепланировка;
• обнаружение обременения прав.

? Преимущества и уязвимые места такого способа

Преимуществами электронной регистрации при покупке недвижимости являются:

1. Простота заключения сделки: стороны могут находиться в разных городах и подписать документы дистанционно.
2. Скорость проверки документов: так, в Московской области электронная регистрация проходит за рабочий день, в Москве – за 5 дней вместо 8.
3. Удобство: например, при регистрации через Сбербанк весь процесс купли-продажи можно оформить по принципу единого окна – здесь участники изучают документы, направляют их на регистрацию и сразу же оформляют взаиморасчеты.

В качестве недостатков и уязвимых элементов электронной регистрации сделок с недвижимостью можно отметить:

1. Проблемы с безопасностью. При онлайн-перерегистрации есть лазейки для мошеннических действий: ЭЦП может присвоить чужое лицо и переоформить квартиру. Мошенники могут воспользоваться электронными подписями, которые ранее принадлежали добросовестным пользователям, либо оформить на имя владельца квартиры недостоверную ЭЦП, либо установить на компьютер пользователя вредоносное ПО.
2. Возможность сбоев и задержек при передаче сведений. Так, база Росреестра может несвоевременно обновляться для прохождения перерегистрации: например, там могут не отобразиться данные об оплате госпошлины, и тогда сделку заблокируют на этапе передачи документов.
3. При обращении к посредникам услуг по электронным сделкам нужно быть готовым заплатить дополнительную комиссию: у застройщика она может составлять 5-6 тыс. р., в банках – 8-12 тыс. р.
4. Необходимость личного обращения в Росреестр, чтобы дать разрешение на проведение сделок онлайн.
5. Не исключено влияние человеческого фактора: например, сотрудник банка может ошибиться и случайно отправить на регистрацию не тот комплект документов.

Сейчас модель электронной перерегистрации недвижимости требует доработки: как на этапе получения ЭЦП (в части ужесточения требований к порядку получения подписи), так и в отношении передачи прав собственности.

Рассматриваете ли вы возможность покупки квартиры через электронную сделку?

Уже оформил(а) через электронную сделкуДа, обязательно воспользуюсьНет, никогда, это слишком рискованно

Получение налогового вычета

После покупки квартиры ее собственник, уплачивающий налог НДФЛ, может получить налоговый вычет (ст. 220 п.3.1 Налогового кодекса). Этот вычет равен 13% от стоимости квартиры. Стоимость квартиры при этом не должна превышать 2 млн. рублей.

Налоговым вычетом не могут пользоваться пенсионеры, несовершеннолетние, неработающие студенты и лица, которые купили квартиру не за свой счет.

Также такую привилегию не может получить покупатель, который приобрел квартиру у своего близкого родственника.

При этом компенсацию своих затрат покупатель квартиры может получить через налоговую службу на свой банковский счет или через работодателя путем освобождения его от НДФЛ.

Расчет с продавцом

Передача денежных средств за приобретенное жилье может входить и в процесс заключения сделки купли-продажи. Однако распространенной практикой является осуществление расчетов уже после регистрации перехода права собственности. Это становится своего рода гарантией смены владельца и успешного завершения всех этапов оформления недвижимости.

Обеспечить безопасность процесса может специально привлеченное третье лицо. Посредник должен быть независимым и незаинтересованным в результатах осуществления процедуры. И в его роли чаще всего выступает юридическое лицо — финансово-кредитное учреждение.

Наиболее распространенные услуги банка, направленные на содействие в расчет между продавцом и покупателем:

1. Банковская ячейка.
2. Аккредитив.
3. Эскроу.

Сущность трех перечисленных сервисов заключается в принятии банком денежных средств, уплачиваемых покупателем за квартиру, и их последующая передача продавцу. Отличия — только в наличии дополнительных опций и степени участия банковского учреждения в процессе финансового обмена.

Функции посредника может исполнять и нотариус. Для этого ему необходимо поместить полученные средства на депозит и, по завершении оформления жилплощади, выдать их прежнему хозяину квартиры.

Действия собственника после покупки квартиры

В зависимости от того, является ли покупка новостройкой или вторичным жильем, собственник квартиры должен выполнять разные действия. В любом случае эти действия состоят из 2 этапов:

1. Обращение в управляющую организацию, являющуюся посредником между жильцами дома и компаниями, обеспечивающими данный дом ресурсами.
2. Оформление договоров на поставку ресурсов с компаниями.

Квартира в новостройке

При покупке квартиры в новостройке должны быть выполнены следующие действия:

1. Регистрация права собственности на квартиру. Для этого надо подписать акт приема-сдачи с застройщиком, получить от него технический план квартиры и с этими документами обратиться в Росреестр. Перед подписанием акта приема дольщик должен осмотреть квартиру. Наличие каких-либо недоделок необходимо отразить в специальном протоколе.
2. С момента подписания акта на собственника квартиры начисляются коммунальные платежи.
3. Оформление лицевого счета (ЛЦ). Лицевой счет отражает платежи жильца за коммунальные услуги. Для получения ЛЦ жилец должен обратиться в управляющую компанию с заявлением. К заявлению надо приложить паспорт и акт передачи.
4. Оформление договора с организацией энергосбыта. Для получения электроэнергии собственник квартиры должен заключить договор о ее поставке с организацией энергосбыта. При этом в соответствии с Постановлением Правительства 442 (п.п. 71-73) этот договор необязательно должен быть в письменном виде. Он может считаться заключенным после подключения к линии электроприборов при наличии квитанций об уплате за потребление электроэнергии. В таком случае данные о пользователе электроэнергии сообщает поставщику управляющая компания.
5. Подключение газа. При наличии в квартире газовых приборов необходимо заключить договор с организацией, ведающей поставками газа.
6. Подключение телефона, телевидения и интернета. Обычно все вопросы связи решаются одной компанией, которая протягивает кабели в дом еще на стадии его строительства. С такой компанией и заключается договор. Собственник может заключить договор на подключение систем связи и телевидения с любой другой компанией, которая действует в данном районе.
7. Регистрация по месту проживания (прописка). В случае, когда собственник приобретает квартиру для проживания, а не в качестве объекта инвестиции своих денег, он обязан прописаться на данной жилплощади и прописать всех других жильцов. Это касается как лиц, которые будут проживать постоянно, так и лиц, прибывших для временного проживания на данной площади. По закону (ст. 6 закона 5242-1-ФЗ) гражданин, прибывший для постоянного жительства, обязан в течение 7 дней обратиться в соответствующий орган или к лицу, ведающему регистрацией, с заявлением о регистрации по месту жительства. В соответствии с законом нарушения, связанные с отсутствием прописки, караются штрафом в размере от 2000 до 3000 руб.

Квартира из фонда вторичного жилья

новостройки

Дальнейшие шаги:

1. Заключение договора с управляющей компанией (УК).
2. Переоформление лицевого счета. Для этого в УК подается заявление.
3. Переоформление договора с организацией энергосбыта.
4. Переоформление счетчиков воды. Для этого необходимо обратиться в организацию водоканала с заявлением, показаниями счетчиков, паспортом и выпиской из ЕГРН. При отсутствии счетчиков воды необходимо представить выписку из домовой книги об изменении числа проживающих. На основании этой выписки будут пересмотрены нормы расхода воды.
5. Переоформление договора со службой, ведающей снабжением газом, при наличии в квартире газового оборудования.
6. Переоформление стационарного телефона. Для этого необходимо обратиться в телефонную компанию.
7. Регистрация по месту проживания.

Порядок оформления документов при покупке недвижимости и их перечень

В общем случае при оформлении купли-продажи жилья оно состоит для продавца из следующих шагов:

• Конечно же — паспорт.
• Согласие на сделку от супруга, если таковой имеется.
• При покупке по ипотеке — справки о ваших доходах, о вкладах, а также об имуществе, которое может служить залогом и т.п.. У разных банков требования могут быть различными, поэтому спросите у вашего агента или сотрудника банковской организации, с которым вы работаете.
• Договор купли-продажи, в котором будут прописаны все условия сделки.

Только после получения актуальных документов можно будет приступать к собственно оформлению договора купли-продажи.

Но в некоторых случаях могут быть особенности… Покупка жилья в новом доме, в ипотеку, или же на вторичном рынке — это разные ситуации!

Новостройка

При покупке квартиры в новостройке сделка может быть оформлена как инвествклад, участие в долевом строительстве (ДДУ), вступление в товарищество, паевой взнос, переуступка прав требования.

В любом из перечисленных случаев сначала подписывают предварительный договор купли-продажи, а до этого необходимо проверить пакет документов застройщика (постановление и разрешение властей на строительство, свидетельство на земельный участок (аренда/собственность), инвестиционный контракт, договор о привлечении средств).

В следующей статье можно узнать больше: покупка квартиры в новостройке: пошаговая инстркуция, документы, и проверка застройщика. ⇐

Вторичное жилье

Именно на вторичном рынке выше риски оспаривания покупки со стороны третьих лиц.

Основаниями для такого оспариваничя могут быть как конфликты между прошлыми наследниками жилья, бывшими супругами, недеесособность бывшего хозяина, появление прописанных лиц (из мест лишения свободы или безвестно отсутствующих), прописка/выписка несовершеннолетних без разрешения органов опеки. Чтобы минимизировать такие риски, кроме правоустанавливающих и правоподтверждающих документов продающей стороны проверяют отсутствие притязаний третьих лиц, путем получения (согласно ст. 62 ФЗ-218):

• Выписок из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных лиц;
• Выписки из ЕГРН (непосредственно перед сделкой, чтобы такая выписка не устарела).

При покупке от застройщика

При покупке строящегося объекта у застройщика часто используется схема векселя, когда покупатель покупает у застройщика вексель (ценную бумагу), а впоследствии обменивает ее на новую квартиру. При такой схеме заключают два договора: договор купли-продажи векселя, и предварительный договор.

Покупателю перед сделкой рекомендуется внимательно проверить наличие всей документации у застройщика (как при покупке новостройки).

При покупке на материнский капитал

На средства маткапитала в РФ можно приобрести квартиру, комнату, дом, то есть отдельный объект жилой недвижимости. Конкретный список документов на покупку о из объектов, приведен в Постановлении Правительства РФ №862 от 12.12.2007 года «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».

Подтверждением права на использование денег из материнского капитала на улучшение жилищных условий является именной сертификат. Ссылка на него обязательно должна быть в договоре купли-продажи.

Разумеется, для такой сделки должно быть достигнуто согласие продавца, поскольку средства будут перечисляться ему из Пенсионного фонда (ПФР РФ), в безналичном порядке (на указанный продавцом счет). К тому же между подписанием договора и поступлением денег может пройти до двух месяцев. Часть средств за недвижимость оплачивается средствами покупателя.

Читаем еще: материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке: законы, банки, документы.

Если покупаем на ребенка

Покупка жилой недвижимости на несовершеннолетнего ребенка возможна, причем до 14 лет совершается без его участия (за ребенка действуют его законные представители (родители/опекуны/попечители), а с 14 лет он вправе сам подписывать документы (в присутствии законных представителей). Купить можно как жилое помещение целиком, так и оформить долю в нем на ребенка.

При покупке в ипотеку

Если покупатель с ипотекой, продавец предоставляет комплект документов для продажи с учетом требований конкретного банка. В этом случае юридическую чистоту недвижимости проверит еще и банк.

Чаще всего к стандартному набору документов потребуется приложить акт оценки стоимости жилья, предварительный договор купли-продажи.